Con questa utile applicazione è possibile valutare:
– La convenienza della cedolare secca sugli affitti;
– La nuova imposta sui redditi da canone di locazione che subentra all’Irpef e relative addizionali;
– La tassa di registro;
– L’imposta di bollo.
Partendo dalla fascia di reddito di appartenenza, occorre indicare i parametri relativi al contratto di affitto e alcuni dati facilmente reperibili dall’ultima dichiarazione dei redditi per determinare eventuali vantaggi o svantaggi.
Selezionare l’opzione “Rivalutazione Istat” e indicare la percentuale di rivalutazione stimata per la durata del contratto, se lo stesso prevede la rivalutazione monetaria del canone. Chiaramente si tratta di una stima, in quanto non è possibile prevedere l’andamento dell’inflazione. La percentuale è suggerita automaticamente dal calcolatore come media aritmetica delle variazioni annuali dell’indice Istat rilevate degli ultimi 12 mesi ed il suo valore è in ogni caso trasformabile.
Si può scegliere la percentuale applicazione della rivalutazione optando tra 50%, 75% e 100%.
” NOTA:
– l’applicazione calcola, oltre al prospetto con i dati della simulazione, anche l’importo della cedolare secca da versare, sulla base del canone di locazione indicato.
– l’applicazione utilizza sempre l’aliquota corrente nella simulazione per gli anni a seguire, anche se in alcuni casi, suddetta aliquota potrebbe variare in base all’anno.

Come utilizzare il calcolatore
La mascherina dei parametri di calcolo è ripartita in due sezioni:
1ˆ SEZIONE: dati del contratto di locazione
Tipologia del contratto:
Selezionare la tipologia del contratto stipulato: libero oppure concordato e agevolato.

Nota Bene:
Selezionare l’opzione “canone libero” nei singolari casi in cui il contratto è concordato ma non usufruisce delle agevolazioni fiscali previste per i cosiddetti comuni “ad alta densità abitativa”. Il calcolatore, in questo caso, non utilizzerà l’aggiuntiva riduzione IRPEF e utilizzerà l’aliquota ordinaria della cedolare secca.
Importo canone di locazione:
L’applicazione consente di indicare un importo mensile o annuale del canone di locazione stabilito dal contratto stipulato.
Il locatore, che opta per la cedolare secca, rinuncia all’adeguamento istat del canone che ha un suo peso nel determinare il risparmio effettivo, in quanto l’adozione della cedolare secca comporta un certo beneficio da un punto di vista fiscale, principalmente per chi è soggetto ad un’aliquota irpef notevole.
La presunta percentuale, migliorata inizialmente con l’ultimo indice Istat fruibile, rappresenta il tasso di inflazione che si prevede per il futuro e serve per assegnare una stima sul “mancato incasso” della rivalutazione Istat.
Per una simulazione in maggior misura concreta è possibile precisare anche la percentuale di applicazione della rivalutazione che usualmente si utilizza è pari al 75%.

2ˆ SEZIONE: dati fiscali
Reddito annuo:
Come indicato nella dichiarazione dei redditi, è il reddito annuo corrispondente al reddito complessivo e totale percepito nell’anno.
E’ fondamentale specificare se il reddito complessivo include già il canone di locazione oppure no; per appurarlo è necessario controllare il quadro B per chi compila il modello 730 oppure il quadro RB del modello REDDITI.
Si specifica che, in virtù della deduzione forfettaria, il reddito da locazione assoggettabile all’Irpef indicato nei modelli di dichiarazione, è pari al 95% del canone annuale per i contratti liberi ed al 66,5% per i contratti concordati.
Se l’immobile è affittato da più di un anno sicuramente il reddito indicato nell’ultima dichiarazione include già il canone di locazione; in questo caso selezionare l’opzione “compreso il canone”.
Se invece si è al primo anno di affitto, il canone non può essere compreso nel reddito dell’ultima dichiarazione e pertanto è necessario selezionare la voce “escluso il canone”.
Totale oneri deducibili:
Grazie a questo campo è possibile calcolare il reddito imponibile su cui calcolare l’Irpef e le addizionali comunali e regionali.
Il reddito imponibile si acquisisce sottraendo dal reddito annuo le così chiamate ‘deduzioni’; nella dichiarazione dei redditi, queste voci vengono indicate come ‘Deduzione per abitazione principale’ e ‘Oneri deducibili’.
NOTA: se si è a conoscenza del reddito imponibile, si può indicare nel campo ‘Reddito annuo’ e lasciare vuoto il campo delle deduzioni.
Totale detrazioni e crediti d’imposta:
In questo campo si può immettere la somma delle detrazioni di imposta spettanti come ad esempio le detrazioni per carichi di famiglia, detrazione per coniuge a carico, e quelle da lavoro dipendente.
NOTA: esiste una fondamentale differenza tra ‘deduzioni’ e ‘detrazioni’. Le deduzioni, vengono sottratte dal reddito complessivo per calcolare il reddito imponibile.
Dall’ imponibile si calcola l’ Irpef lorda da cui vanno sottratte le detrazioni, acquisendo cosi l’ Irpef netta spettante al fisco.
Addizionale comunale:
In questo campo si deve inserire l’importo totale dell’addizionale comunale comunicata all’ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conosci questo valore è necessario cercare l’aliquota prevista nel comune di residenza ed applicarla al reddito imponibile.
Addizionale regionale:
Inserire in questo campo l’ammontare totale dell’addizionale regionale come stabilito nell’ultima dichiarazione dei redditi.
Se non si conosce questo valore individuare l’aliquota prevista nella tua regione di residenza ed applicarla al reddito imponibile.
% Deduzione Forfettaria:
La deduzione forfettaria Irpef sul reddito da canone di locazione è al momento pari al 5%.
Fino al 2012 questa deduzione era pari al 15%, mentre il valore del 5% va adoperato a partire dal 1° gennaio 2013.
Potendo contare su una minor deduzione, la quota di canone assoggettato ad Irpef è più alta rispetto a prima. Questo dovrebbe rendere ancora più conveniente l’adozione della cedolare secca.
E’ possibile selezionare, se necessario, altri valori della percentuale di deduzione:
– 25% per immobili ubicati a Venezia e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano;
– 35% per immobili di interesse storico o artistico.

NOTA: nel calcolatore è disponibile l’opzione del 15%, per effettuare simulazioni e raffronti con la normativa previgente.

NOTE
– Si può utilizzare indifferentemente sia la virgola che il punto per indicare possibili cifre decimali; è possibile separare, nei campi espressi in Euro, le migliaia con il punto. E’ chiaramente poi indispensabile utilizzare la virgola per separare le cifre decimali.
– Le imposte quantificate e le cifre inserite sono sempre arrotondate all’euro superiore o inferiore.
– Il canone di locazione annuo non può essere inferiore al 10% del valore catastale dell’immobile.